Visto Thailandia con l'acquisto di casa: cosa ottieni con un appartamento da 3 milioni di baht nel 2026
Da ottobre 2025 un appartamento da almeno 3 milioni di baht permette di vivere in Thailandia un anno alla volta senza visa run, ma solo tramite il programma Long Stay e a determinate condizioni. Che cos'è questo status, quanto costa e quali appartamenti a Pattaya vanno bene.
Da ottobre 2025 un appartamento in Thailandia da almeno 3 milioni di baht permette davvero di vivere nel paese un anno alla volta senza visa run. Ma non è una residenza né un visto che arriva con le chiavi. È una proroga annuale del soggiorno nell'ambito del programma di investimento Long Stay, e funziona solo se si rispettano diverse condizioni. Ecco quali sono, quanto costa tutto e dove gli acquirenti inciampano più spesso.
Come funziona. Il programma è stato avviato con gli ordini 237/2568 e 238/2568 dell'Ufficio immigrazione dal 1° ottobre 2025. Si procede in due passaggi. Prima ottieni un permesso di 90 giorni nella categoria Non-B. Poi viene prorogato di 12 mesi, e così ogni anno finché l'appartamento resta tuo. Il primo anno si arriva fino a 15 mesi di fila. I primi timbri da 90 giorni sono stati rilasciati nella primavera 2026 e le prime proroghe annuali in estate, quindi il programma funziona già nella pratica.
La condizione che la pubblicità tace: serve una lettera del ministero. La soglia di 3 milioni vale solo con una lettera di certificazione del Ministero del Turismo e dello Sport. La rilascia l'operatore accreditato Thailand Longstay, che segue anche le tue pratiche all'immigrazione. Senza la lettera l'immigrazione applica la regola precedente, dove la soglia è di 10 milioni di baht.
Quale appartamento va bene:
1. Prezzo da contratto di almeno 3.000.000 baht.
2. L'edificio è finito e la proprietà è registrata a tuo nome presso il Dipartimento del Territorio. Gli appartamenti in edifici in costruzione non sono accettati.
3. L'appartamento è registrato nella quota stranieri (freehold). La quota thailandese e gli schemi «tramite società» non vanno bene.
4. Il denaro è arrivato dall'estero in valuta e la banca ha rilasciato il modulo FET. Senza, l'appartamento non si può nemmeno registrare nella quota stranieri.
5. Il venditore è un cittadino thailandese o una società thailandese con non più del 49% di capitale straniero. Va bene l'acquisto dal costruttore, e anche una rivendita da un thailandese.
6. La data del passaggio di proprietà. Gli appartamenti acquistati prima del 1° ottobre 2020 non rientrano. La situazione più sicura è un passaggio successivo al 1° ottobre 2025: rientra in ogni lettura delle regole. Se hai comprato tra queste date, verifica con l'operatore prima di fare domanda.
Il punto 5 è la grande trappola di Pattaya. Qui il mercato delle rivendite è ampio, e spesso a vendere è un altro straniero dalla stessa quota stranieri. In un appartamento così puoi vivere, ma non ti darà il visto con il programma. Quindi prima di prenotare fai al venditore una domanda semplice: chi risulta venditore nel contratto.
Si può anche senza comprare. Il programma accetta anche l'affitto: un contratto registrato di oltre 3 anni per un valore di almeno 3.060.000 baht, oppure un affitto di almeno 85.000 baht al mese. Alla domanda paghi 3 mesi in anticipo, per la proroga annuale 12 mesi. Certo, 85.000 al mese sono più di un milione l'anno che non torna indietro, quindi di solito comprare ha più senso.
Cosa dà lo status e cosa no:
1. Puoi vivere nel paese per un anno e rinnovare ogni anno senza visa run.
2. Puoi includere la famiglia: coniuge, figli non sposati sotto i 20 anni e genitori sopra i 50.
3. Non puoi lavorare. Per farlo servono un visto di lavoro e un permesso di lavoro.
4. Il programma non porta alla residenza permanente né alla cittadinanza.
5. Età e reddito non vengono verificati: niente certificato di pensione né 800.000 baht sul conto.
6. Se vendi l'appartamento, la base dello status viene meno.
Quanto costa oltre al prezzo dell'appartamento:
1. Iscrizione presso l'operatore - 4.000-6.000 baht, una tantum.
2. Tariffa di servizio - circa 27.000 baht all'anno.
3. Tassa governativa per la proroga - 1.900 baht.
4. Permesso di rientro (re-entry permit) per uscire dal paese senza perdere la proroga - 1.000 baht per un'uscita o 3.800 per l'anno.
5. Ogni 90 giorni ci si segnala all'immigrazione, come per qualsiasi proroga lunga.
Alcuni costruttori pagano all'acquirente il primo anno di servizio, quindi vale la pena chiederlo in trattativa. Il dettaglio completo dei costi della compravendita è nella nostra guida per comprare casa a Pattaya.
I rifiuti capitano. Decide un funzionario dell'immigrazione e nulla viene approvato in automatico. Si viene respinti per documenti incompleti, precedenti penali, un edificio non finito o un prezzo sotto i 3 milioni. Per questo l'ordine è: prima l'operatore controlla l'appartamento, poi paghi.
Quali altre opzioni ci sono:
1. La classica proroga per investimento da 10 milioni di baht. Il denaro può andare in un appartamento, un deposito vincolato in una banca thailandese o titoli di Stato, anche combinati. Non serve la lettera del ministero.
2. La vecchia regola «3 milioni senza lettera» resta solo per chi la usa dal 2006. Ai nuovi richiedenti non è accessibile.
3. LTR per 10 anni. Un appartamento conta per un investimento di almeno 500.000 dollari USA, ma servono anche patrimoni di almeno 1 milione di dollari. I pensionati dai 50 anni con un reddito da 40.000 a 80.000 dollari l'anno devono investire 250.000 dollari. Con un reddito da 80.000 in su l'investimento non serve.
4. Thailand Privilege (ex Elite) - da 650.000 baht per 5 anni. Non ha nulla a che fare con gli immobili. Quei soldi non tornano, mentre un appartamento si può rivendere.
5. Visto pensionati per chi ha 50+ anni - 800.000 baht sul conto o un reddito da 65.000 baht al mese. Un appartamento non sostituisce quei soldi.
6. DTV di 5 anni per chi lavora da remoto - servono almeno 500.000 baht sul conto e non è legato agli immobili.
Come scegliere un appartamento per il programma a Pattaya. Nel catalogo immobiliare di Pattaya ci sono più di cento appartamenti in vendita da 3 milioni di baht. Due esempi vicino alla soglia:
1. Bilocale di 29 m² nella Arcadia Millennium Tower già consegnata, in centro, a 3.000.000 baht - il costruttore è una società thailandese. Il prezzo è esattamente sulla soglia, quindi assicurati che nel contratto ci sia non meno di 3.000.000.
2. Bilocale arredato di 37 m² al Grande Caribbean, in quota stranieri, a 3.200.000 baht - è una rivendita, quindi per prima cosa chiedi chi è il venditore.
Puoi vedere gli appartamenti con l'esenzione dal visto, che ora dura 30 giorni (cosa è cambiato il 15 settembre). Tieni presente che quando chiedi il cambio di status devono restarti almeno 20 giorni di soggiorno consentito, quindi è meglio preparare i documenti in anticipo. Per le visite e per andare all'ufficio immigrazione di Jomtien la cosa più comoda è muoversi in autonomia: uno scooter Honda Scoopy costa 250 baht al giorno o 3.000 baht al mese, serve la patente di categoria A.
In breve. Un appartamento da 3 milioni di baht non è una residenza, ma una proroga annuale con il programma Long Stay e una lettera del Ministero del Turismo. Condizioni: edificio finito, quota stranieri, denaro dall'estero con modulo FET, venditore thailandese o società thailandese. In più, circa 30.000 baht l'anno. Lavorare non si può, la famiglia sì. Senza lettera la soglia è di 10 milioni. Tutti gli appartamenti con i prezzi sono nel catalogo immobiliare.
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