Comprare un appartamento a Pattaya a poco prezzo: cosa si trova con 1,1-5 milioni di baht nel 2026
Abbiamo esaminato quasi 280 annunci di vendita a Pattaya: cosa si compra con ogni budget, come evitare la trappola della quota thailandese e quanto pesano tasse e spese.
Si può comprare un appartamento a Pattaya a partire da 1,1 milioni di baht. Con questa cifra si prende un monolocale di 25-32 m² in un condominio con piscina a Jomtien o a Pratumnak. Qui sotto l'analisi di quasi 280 annunci di vendita del nostro catalogo: cosa si può comprare davvero con ogni budget, dov'è la trappola della quota e quanto può rendere un appartamento così se lo si affitta.
Prima la parola chiave di ogni annuncio: la quota. Per la legge sui condomini, gli stranieri possono possedere al massimo il 49% della superficie di un edificio. Un appartamento «in quota straniera» (foreign quota) viene intestato a voi in piena proprietà. Uno «in quota thailandese» (Thai quota) non si può intestare direttamente a uno straniero: restano l'affitto trentennale o l'acquisto tramite una società thailandese. Le offerte più economiche del mercato sono spesso proprio in quota thailandese o «intestate a una società», per questo costano meno.
Ecco come si distribuiscono i prezzi di vendita a fine settembre:
1. Fino a 1,5 milioni di baht - 14 offerte. Monolocali di 23-35 m², quasi tutti a Jomtien e Pratumnak. Il più economico è un monolocale di 32 m² al View Talay 1 per 1,1 milioni, ma è venduto tramite società. La quota straniera in questa fascia negli annunci quasi non compare.
2. 1,5-2 milioni di baht - 40 offerte. Qui compare la proprietà a proprio nome: un monolocale di 22 m² a Pratumnak al Siam Oriental Star per 1,58 milioni in quota straniera. Nella stessa fascia ci sono bilocali di 29-30 m² al Neo Sea View a Na Jomtien e di 35 m² al Paradise Park a Jomtien.
3. 2-3 milioni di baht - 93 offerte, la scelta più ampia. L'acquisto tipico qui è un bilocale di 35-40 m² con camera separata. Per esempio, un bilocale di 37 m² al Grande Caribbean con piscine e palestra per 2,1 milioni in quota straniera. Vicino di prezzo c'è il Nam Talay: 40 m², quota straniera, da 2,19 milioni.
4. 3-5 milioni di baht - 60 offerte. Edifici più nuovi e viste migliori: un bilocale di 36 m² al The Vision a Pratumnak per 3,06 milioni, 58 m² al City Garden Pattaya in centro per 4,5 milioni. Si trova anche un trilocale di 70 m² per 3,3 milioni al Paradise Park, ma tramite società.
Le zone. Jomtien ha la scelta più ampia e i prezzi al metro più bassi. Pratumnak parte un po' più cara, ma è più tranquilla e più vicina al centro. In centro non c'è quasi nulla in vendita sotto i 2 milioni. A Wongamat e Naklua le offerte di vendita sono poche, una decina nel catalogo. Il carattere di ogni zona lo abbiamo descritto nell'articolo quale zona di Pattaya scegliere.
Le spese. Oltre al prezzo c'è una quota mensile per le parti comuni (CAM fee): nei nostri annunci 39-50 baht al m² al mese. Per un monolocale di 30 m² fanno 1.200-1.500 baht. Luce e acqua si pagano a parte, a contatore.
Cosa aggiunge l'acquisto. La registrazione al Land Department comporta una tassa del 2% sul valore di stima, un'imposta specifica del 3,3% se il venditore possiede l'immobile da meno di 5 anni (altrimenti 0,5% di bollo) e una ritenuta di circa l'1%. Chi paga cosa si stabilisce nel contratto. «Transfer 50/50» in un annuncio significa che le spese si dividono a metà.
Per l'affitto, un conto approssimativo su numeri reali. Un monolocale a Pratumnak con contratto annuale si affitta in media a 15.000 baht al mese nel nostro catalogo. Togliendo un mese sfitto all'anno e la quota CAM restano circa 150.000 baht l'anno prima di tasse e riparazioni. Per un monolocale da 1,58 milioni è circa il 9%. La realtà di solito è più modesta: gli inquilini se ne vanno, i mobili invecchiano. E affittare per meno di 30 giorni senza licenza alberghiera la legge non lo consente.
Cosa controllare prima di prenotare:
1. La quota - nel contratto, non solo nell'annuncio. Per la quota straniera il denaro deve arrivare dall'estero in valuta, e la banca rilascia una conferma del bonifico (dai 50.000 dollari in su è il modulo FET). Senza di essa la proprietà non viene intestata a voi. Se pagate da un paese con restrizioni sui bonifici, concordate prima il percorso del pagamento con l'agente.
2. Se vi propongono «tramite società», chiedete chi sono i soci. Uno schema in cui i soci thailandesi esistono solo sulla carta è una violazione di legge.
3. Debiti CAM. Prima dell'atto l'amministrazione del condominio rilascia un certificato di assenza di debiti, senza il quale il passaggio non si fa.
4. Anno di costruzione e stato di piscine, ascensori e parcheggio. Un prezzo di 1,1-1,5 milioni spesso significa un edificio più vecchio.
5. Rumore e vista. La «vista mare» dal terzo piano può rivelarsi la vista sul palazzo accanto, e il bar di sotto resta aperto fino alle due di notte.
Come visitare. Le foto dell'annuncio non sostituiscono una passeggiata serale intorno all'edificio. Se siete a Pattaya per la prima volta, iniziate con il City Tour di Pattaya di un giorno a 1.700 baht: il belvedere sulla città, il mercato galleggiante e il Santuario della Verità a nord vi aiuteranno a orientarvi prima di girare per indirizzi.
I condomini si visitano meglio in autonomia: uno scooter si noleggia da 200 baht al giorno, un'auto da 1.250. In un paio di giorni si vedono 8-10 immobili in zone diverse e si verifica a piedi la strada fino al mare. Per lo scooter serve la patente di categoria A.
Se non siete ancora sicuri di voler vivere a Pattaya stabilmente, affittate un appartamento per un mese nella zona dove pensate di comprare. Come fare e quanto costa lo spieghiamo nell'articolo affittare un appartamento a Pattaya per un mese.
In breve: un monolocale parte da 1,1 milioni di baht, ma in quota straniera da circa 1,6 milioni. Un buon bilocale di 35-40 m² costa 2-3 milioni. Guardate la quota, i debiti CAM e le tasse di passaggio. Tutti gli annunci con foto, metratura e prezzo sono nel catalogo immobiliare di Pattaya.
Commenti
Ancora nessun commento. Scrivi tu il primo.