วีซ่าซื้อคอนโดในไทย: คอนโด 3 ล้านบาทได้สิทธิ์พำนักแบบไหนในปี 2026
ตั้งแต่ตุลาคม 2025 คอนโดราคา 3 ล้านบาทขึ้นไปให้ชาวต่างชาติอยู่ไทยได้ครั้งละปีโดยไม่ต้องวีซ่ารัน แต่ต้องผ่านโครงการ Long Stay และมีเงื่อนไขหลายข้อ สรุปว่าสถานะนี้คืออะไร มีค่าใช้จ่ายเท่าไร และคอนโดแบบไหนในพัทยาที่เข้าเกณฑ์
ตั้งแต่เดือนตุลาคม 2025 คอนโดในไทยราคา 3 ล้านบาทขึ้นไปทำให้ชาวต่างชาติอยู่ในประเทศได้ครั้งละปีโดยไม่ต้องวีซ่ารันจริง แต่สิ่งนี้ไม่ใช่ถิ่นที่อยู่ถาวร และไม่ใช่วีซ่าที่ได้มาพร้อมกุญแจห้อง มันคือการขยายระยะเวลาพำนักรายปีภายใต้โครงการลงทุน Long Stay ซึ่งใช้ได้เมื่อครบเงื่อนไขหลายข้อ มาดูกันว่ามีอะไรบ้าง ค่าใช้จ่ายเท่าไร และผู้ซื้อมักพลาดตรงไหน
ระบบทำงานอย่างไร โครงการนี้เริ่มตามคำสั่งสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองที่ 237/2568 และ 238/2568 ตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2025 มีสองขั้นตอน ขั้นแรกได้รับอนุญาตให้อยู่ 90 วันในประเภท Non-B จากนั้นขยายเป็น 12 เดือน และขยายต่อทุกปีตราบที่ยังเป็นเจ้าของห้อง ปีแรกรวมแล้วอยู่ได้สูงสุด 15 เดือนติดต่อกัน ตราประทับ 90 วันชุดแรกออกในฤดูใบไม้ผลิปี 2026 และการขยายรายปีชุดแรกออกในหน้าร้อน โครงการจึงใช้งานได้จริงแล้ว
เงื่อนไขที่โฆษณาไม่พูดถึง: ต้องมีหนังสือจากกระทรวง เกณฑ์ 3 ล้านบาทใช้ได้เฉพาะเมื่อมีหนังสือรับรองจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา ซึ่งดำเนินการผ่านผู้ให้บริการที่ได้รับอนุญาตคือ Thailand Longstay และผู้ให้บริการรายนี้ยังดูแลเอกสารกับ ตม. ให้ด้วย หากไม่มีหนังสือนี้ ตม. จะใช้กฎเดิมซึ่งกำหนดไว้ที่ 10 ล้านบาท
คอนโดแบบไหนเข้าเกณฑ์:
1. ราคาตามสัญญาตั้งแต่ 3,000,000 บาท
2. อาคารสร้างเสร็จแล้ว และจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในชื่อคุณที่กรมที่ดิน ห้องในอาคารที่ยังก่อสร้างไม่รับ
3. ห้องอยู่ในโควตาต่างชาติ (freehold) โควตาไทยและการถือผ่านบริษัทใช้ไม่ได้
4. เงินโอนมาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ และธนาคารออกแบบฟอร์ม FET ให้ หากไม่มีเอกสารนี้จะจดทะเบียนในโควตาต่างชาติไม่ได้เลย
5. ผู้ขายเป็นคนไทยหรือบริษัทไทยที่ต่างชาติถือหุ้นไม่เกิน 49% ซื้อจากผู้พัฒนาโครงการได้ ซื้อมือสองจากคนไทยก็ได้
6. วันที่โอนกรรมสิทธิ์ ห้องที่ซื้อก่อน 1 ตุลาคม 2020 ไม่เข้าเกณฑ์ ที่ปลอดภัยที่สุดคือโอนหลัง 1 ตุลาคม 2025 ซึ่งเข้าได้กับการตีความกฎทุกแบบ ถ้าซื้อระหว่างสองวันนี้ ควรเช็กกับผู้ให้บริการก่อนยื่น
ข้อ 5 คือกับดักใหญ่ของพัทยา ที่นี่ตลาดมือสองใหญ่มาก และบ่อยครั้งผู้ขายคือชาวต่างชาติอีกคนที่ขายจากโควตาต่างชาติเดียวกัน คุณอยู่ในห้องแบบนั้นได้ แต่จะใช้ขอวีซ่าตามโครงการไม่ได้ ก่อนวางเงินจองจึงควรถามผู้ขายง่ายๆ ว่าในสัญญาใครเป็นผู้ขาย
ไม่ซื้อก็ได้ โครงการรับการเช่าด้วย คือสัญญาเช่าที่จดทะเบียนเกิน 3 ปี มูลค่าตั้งแต่ 3,060,000 บาท หรือค่าเช่าตั้งแต่ 85,000 บาทต่อเดือน ตอนยื่นต้องจ่ายล่วงหน้า 3 เดือน และตอนขยายรายปีจ่ายล่วงหน้า 12 เดือน แต่ 85,000 ต่อเดือนก็คือกว่าล้านบาทต่อปีที่ไม่ได้คืน การซื้อจึงมักคุ้มกว่า
สถานะนี้ให้อะไรและไม่ให้อะไร:
1. อยู่ในประเทศได้หนึ่งปีและต่ออายุได้ทุกปีโดยไม่ต้องวีซ่ารัน
2. พาครอบครัวได้: คู่สมรส บุตรที่ยังไม่สมรสอายุต่ำกว่า 20 ปี และบิดามารดาอายุเกิน 50 ปี
3. ทำงานไม่ได้ หากจะทำงานต้องมีวีซ่าทำงานและใบอนุญาตทำงาน
4. โครงการนี้ไม่นำไปสู่ถิ่นที่อยู่ถาวรหรือการได้สัญชาติ
5. ไม่ตรวจอายุและรายได้ ไม่ต้องมีหนังสือรับรองเงินบำนาญหรือเงินฝาก 800,000 บาท
6. ถ้าขายห้อง ฐานของสถานะนี้ก็หมดไป
ค่าใช้จ่ายนอกจากราคาห้อง:
1. ค่าสมาชิกกับผู้ให้บริการ - 4,000-6,000 บาท จ่ายครั้งเดียว
2. ค่าบริการ - ประมาณ 27,000 บาทต่อปี
3. ค่าธรรมเนียมขยายระยะเวลาของรัฐ - 1,900 บาท
4. Re-entry permit เพื่อเดินทางออกนอกประเทศโดยไม่เสียการขยาย - 1,000 บาทต่อครั้ง หรือ 3,800 บาทต่อปี
5. ต้องรายงานตัวกับ ตม. ทุก 90 วัน เหมือนการขยายระยะยาวทั่วไป
ผู้พัฒนาบางรายจ่ายค่าบริการปีแรกให้ผู้ซื้อ จึงควรถามตอนต่อรอง รายละเอียดค่าใช้จ่ายการโอนทั้งหมดอยู่ใน คู่มือซื้อคอนโดในพัทยา
มีการปฏิเสธได้ เจ้าหน้าที่ ตม. เป็นผู้ตัดสิน ไม่มีการอนุมัติอัตโนมัติ สาเหตุที่ถูกปฏิเสธคือเอกสารไม่ครบ มีประวัติอาชญากรรม อาคารยังไม่เสร็จ หรือราคาต่ำกว่า 3 ล้าน ลำดับที่ถูกคือให้ผู้ให้บริการตรวจห้องก่อน แล้วค่อยจ่ายเงิน
ทางเลือกอื่น:
1. การขยายระยะเวลาเพื่อการลงทุนแบบดั้งเดิม 10 ล้านบาท ลงทุนในคอนโด เงินฝากประจำในธนาคารไทย หรือพันธบัตรรัฐบาล หรือรวมกันก็ได้ ไม่ต้องมีหนังสือจากกระทรวง
2. กฎเดิม "3 ล้านโดยไม่ต้องมีหนังสือ" เหลือเฉพาะผู้ที่ใช้สิทธิ์นี้มาตั้งแต่ปี 2006 ผู้ยื่นใหม่ใช้ไม่ได้
3. LTR 10 ปี คอนโดนับรวมในการลงทุนตั้งแต่ 500,000 ดอลลาร์สหรัฐ แต่ต้องมีทรัพย์สินตั้งแต่ 1 ล้านดอลลาร์ด้วย ผู้เกษียณอายุ 50 ปีขึ้นไปที่มีรายได้ 40,000-80,000 ดอลลาร์ต่อปีต้องลงทุน 250,000 ดอลลาร์ ถ้ารายได้ตั้งแต่ 80,000 ไม่ต้องลงทุน
4. Thailand Privilege (เดิมคือ Elite) - ตั้งแต่ 650,000 บาทสำหรับ 5 ปี ไม่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เงินส่วนนี้ไม่ได้คืน ขณะที่คอนโดขายต่อได้
5. วีซ่าเกษียณสำหรับอายุ 50 ปีขึ้นไป - เงินฝาก 800,000 บาท หรือรายได้ตั้งแต่ 65,000 บาทต่อเดือน คอนโดใช้แทนเงินนี้ไม่ได้
6. DTV 5 ปีสำหรับคนทำงานทางไกล - ต้องมีเงินอย่างน้อย 500,000 บาท และไม่ผูกกับอสังหาริมทรัพย์
เลือกคอนโดให้เข้าโครงการในพัทยาอย่างไร ใน แคตตาล็อกอสังหาริมทรัพย์พัทยา มีห้องขายราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาทมากกว่าร้อยรายการ ตัวอย่างใกล้เกณฑ์ขั้นต่ำสองห้อง:
1. ห้อง 1 ห้องนอน 29 ตร.ม. ใน Arcadia Millennium Tower ที่สร้างเสร็จแล้ว ใจกลางเมือง ราคา 3,000,000 บาท - ผู้พัฒนาเป็นบริษัทไทย ราคาอยู่ตรงเกณฑ์พอดี จึงต้องดูให้สัญญาระบุไม่ต่ำกว่า 3,000,000
2. ห้อง 1 ห้องนอน 37 ตร.ม. พร้อมเฟอร์นิเจอร์ใน Grande Caribbean โควตาต่างชาติ ราคา 3,200,000 บาท - เป็นห้องมือสอง จึงควรถามก่อนเลยว่าใครเป็นผู้ขาย
มาดูห้องได้ด้วยสิทธิ์ยกเว้นวีซ่า ซึ่งตอนนี้อยู่ได้ 30 วัน (สิ่งที่เปลี่ยนไปตั้งแต่ 15 กันยายน) พึงระวังว่าตอนยื่นเปลี่ยนสถานะต้องเหลือระยะเวลาพำนักอย่างน้อย 20 วัน จึงควรเตรียมเอกสารไว้ล่วงหน้า การไปดูห้องและไป สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองจอมเทียน สะดวกที่สุดถ้ามีรถเอง: สกู๊ตเตอร์ Honda Scoopy ราคา 250 บาทต่อวัน หรือ 3,000 บาทต่อเดือน ต้องมีใบขับขี่ประเภท A
สรุปสั้นๆ คอนโดราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาทไม่ใช่ถิ่นที่อยู่ แต่เป็นการขยายระยะเวลารายปีผ่านโครงการ Long Stay พร้อมหนังสือจากกระทรวงการท่องเที่ยวฯ เงื่อนไขคือ อาคารเสร็จแล้ว โควตาต่างชาติ เงินจากต่างประเทศพร้อมแบบฟอร์ม FET และผู้ขายเป็นคนไทยหรือบริษัทไทย มีค่าใช้จ่ายเพิ่มราว 30,000 บาทต่อปี ทำงานไม่ได้ แต่พาครอบครัวได้ หากไม่มีหนังสือ เกณฑ์คือ 10 ล้าน ห้องทั้งหมดพร้อมราคาอยู่ใน แคตตาล็อกอสังหาริมทรัพย์
ความคิดเห็น
ยังไม่มีความคิดเห็น เป็นคนแรกที่เขียนได้เลย