ซื้อคอนโดพัทยาราคาถูก: งบ 1.1-5 ล้านบาทได้อะไรบ้างในปี 2026
เราไล่ดูประกาศขายในพัทยาเกือบ 280 รายการ: งบแต่ละระดับซื้ออะไรได้ จะเลี่ยงกับดักโควตาไทยอย่างไร และภาษีกับค่าส่วนกลางเพิ่มเท่าไร
ซื้อคอนโดในพัทยาได้ตั้งแต่ 1.1 ล้านบาท งบเท่านี้ได้ห้องสตูดิโอ 25-32 ตร.ม. ในคอนโดมีสระว่ายน้ำที่จอมเทียนหรือพระตำหนัก ด้านล่างคือการวิเคราะห์ประกาศขายเกือบ 280 รายการจากแคตตาล็อกของเรา: งบแต่ละระดับซื้ออะไรได้จริง กับดักเรื่องโควตาอยู่ตรงไหน และถ้าปล่อยเช่าจะได้ผลตอบแทนเท่าไร
เริ่มจากคำสำคัญในทุกประกาศ - โควตา ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ชาวต่างชาติถือครองได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่อาคาร ห้อง "โควตาต่างชาติ" (foreign quota) โอนเป็นชื่อผู้ซื้อแบบกรรมสิทธิ์เต็ม ส่วนห้อง "โควตาไทย" (Thai quota) โอนให้ชาวต่างชาติโดยตรงไม่ได้ ทางเลือกคือเช่าระยะยาว 30 ปี หรือซื้อผ่านบริษัทไทย ห้องราคาถูกที่สุดในตลาดมักเป็นโควตาไทยหรือ "ถือในนามบริษัท" จึงราคาต่ำกว่า
ราคาขาย ณ ปลายเดือนกันยายนแบ่งได้ดังนี้:
1. ไม่เกิน 1.5 ล้านบาท - 14 รายการ สตูดิโอ 23-35 ตร.ม. เกือบทั้งหมดอยู่จอมเทียนและพระตำหนัก ถูกที่สุดคือสตูดิโอ 32 ตร.ม. ที่ View Talay 1 ราคา 1.1 ล้าน แต่ขายผ่านบริษัท ในช่วงราคานี้แทบไม่เห็นโควตาต่างชาติในประกาศ
2. 1.5-2 ล้านบาท - 40 รายการ เริ่มมีกรรมสิทธิ์ในชื่อตัวเอง: สตูดิโอ 22 ตร.ม. บนพระตำหนักที่ Siam Oriental Star ราคา 1.58 ล้าน โควตาต่างชาติ ในช่วงเดียวกันยังมีห้อง 1 ห้องนอน 29-30 ตร.ม. ที่ Neo Sea View นาจอมเทียน และ 35 ตร.ม. ที่ Paradise Park จอมเทียน
3. 2-3 ล้านบาท - 93 รายการ ตัวเลือกมากที่สุด ที่ซื้อกันบ่อยคือห้อง 35-40 ตร.ม. มีห้องนอนแยก เช่น ห้อง 1 ห้องนอน 37 ตร.ม. ที่ Grande Caribbean มีสระว่ายน้ำและฟิตเนส ราคา 2.1 ล้าน โควตาต่างชาติ ราคาใกล้กันคือ Nam Talay: 40 ตร.ม. โควตาต่างชาติ เริ่ม 2.19 ล้าน
4. 3-5 ล้านบาท - 60 รายการ ตึกใหม่กว่าและวิวดีกว่า: ห้อง 36 ตร.ม. ที่ The Vision บนพระตำหนัก 3.06 ล้าน ห้อง 58 ตร.ม. ที่ City Garden Pattaya ใจกลางเมือง 4.5 ล้าน ห้อง 2 ห้องนอน 70 ตร.ม. ก็มีที่ Paradise Park ราคา 3.3 ล้าน แต่ผ่านบริษัท
เรื่องย่าน จอมเทียนมีตัวเลือกมากที่สุดและราคาต่อตารางเมตรต่ำสุด พระตำหนักเริ่มแพงกว่านิดหน่อย แต่เงียบกว่าและใกล้ใจกลางเมือง ในตัวเมืองแทบไม่มีห้องขายต่ำกว่า 2 ล้าน ส่วนวงศ์อมาตย์และนาเกลือมีห้องขายน้อย ในแคตตาล็อกมีแค่ราวสิบรายการ รายละเอียดแต่ละย่านเราเขียนไว้ในบทความ เลือกย่านไหนในพัทยาดี
ค่าใช้จ่ายรายเดือน นอกจากราคาห้องยังมีค่าส่วนกลาง (CAM fee) ในประกาศของเราอยู่ที่ 39-50 บาทต่อตร.ม. ต่อเดือน สตูดิโอ 30 ตร.ม. จะตกราว 1,200-1,500 บาท ค่าไฟและค่าน้ำคิดแยกตามมิเตอร์
ค่าใช้จ่ายตอนโอน การโอนที่กรมที่ดินมีค่าธรรมเนียม 2% ของราคาประเมิน ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ถ้าผู้ขายถือครองไม่ถึง 5 ปี (ไม่เช่นนั้นเป็นอากรแสตมป์ 0.5%) และภาษีหัก ณ ที่จ่ายราว 1% ใครจ่ายอะไรตกลงกันในสัญญา คำว่า "Transfer 50/50" ในประกาศหมายถึงแบ่งค่าโอนกันคนละครึ่ง
ถ้าซื้อไว้ปล่อยเช่า คำนวณคร่าว ๆ จากตัวเลขจริง สตูดิโอบนพระตำหนักสัญญารายปีในแคตตาล็อกของเราเช่ากันเฉลี่ยเดือนละ 15,000 บาท หักห้องว่างปีละหนึ่งเดือนและค่าส่วนกลาง จะเหลือราว 150,000 บาทต่อปีก่อนภาษีและค่าซ่อม สำหรับสตูดิโอราคา 1.58 ล้าน เท่ากับประมาณ 9% ในความเป็นจริงมักน้อยกว่านี้: ผู้เช่าย้ายออก เฟอร์นิเจอร์เสื่อม และกฎหมายไม่อนุญาตให้ปล่อยเช่าต่ำกว่า 30 วันโดยไม่มีใบอนุญาตโรงแรม
สิ่งที่ควรเช็กก่อนจอง:
1. โควตา - ต้องระบุในสัญญา ไม่ใช่แค่ในประกาศ สำหรับโควตาต่างชาติ เงินต้องโอนมาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ และธนาคารออกหลักฐานการโอน (ตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์ขึ้นไปคือแบบฟอร์ม FET) หากไม่มีจะโอนกรรมสิทธิ์เป็นชื่อตัวเองไม่ได้ ถ้าโอนเงินจากประเทศที่มีข้อจำกัด ควรคุยช่องทางการโอนกับนายหน้าล่วงหน้า
2. ถ้าเสนอขาย "ผ่านบริษัท" ให้ถามว่าใครเป็นผู้ถือหุ้น โครงสร้างที่ผู้ถือหุ้นคนไทยมีแค่ในกระดาษถือว่าผิดกฎหมาย
3. หนี้ค่าส่วนกลาง ก่อนโอนนิติบุคคลอาคารชุดต้องออกหนังสือปลอดหนี้ ไม่มีหนังสือนี้โอนไม่ได้
4. ปีที่สร้างและสภาพสระว่ายน้ำ ลิฟต์ และที่จอดรถ ราคา 1.1-1.5 ล้านมักหมายถึงตึกเก่ากว่า
5. เสียงและวิว "วิวทะเล" จากชั้น 3 อาจกลายเป็นวิวตึกข้าง ๆ และบาร์ข้างล่างเปิดถึงตีสอง
ดูห้องอย่างไร รูปในประกาศแทนการเดินรอบตึกตอนเย็นไม่ได้ ถ้ามาพัทยาครั้งแรก เริ่มจาก ซิตี้ทัวร์พัทยาหนึ่งวัน ราคา 1,700 บาท: จุดชมวิวเหนือเมือง ตลาดน้ำ และปราสาทสัจธรรมทางเหนือ ช่วยให้รู้ทิศทางก่อนตระเวนดูห้อง
ดูคอนโดด้วยตัวเองสะดวกกว่า: เช่าสกู๊ตเตอร์เริ่มวันละ 200 บาท รถยนต์เริ่ม 1,250 บาท สองวันดูได้ 8-10 ห้องในหลายย่าน และลองเดินไปทะเลเองได้ ขับสกู๊ตเตอร์ต้องมีใบขับขี่ประเภท A
ถ้ายังไม่แน่ใจว่าจะอยู่พัทยาถาวร ลองเช่าห้องหนึ่งเดือนในย่านที่ตั้งใจจะซื้อ วิธีเช่าและค่าใช้จ่ายเราเขียนไว้ในบทความ เช่าคอนโดพัทยารายเดือน
สรุป: สตูดิโอเริ่ม 1.1 ล้านบาท แต่ถ้าโควตาต่างชาติเริ่มราว 1.6 ล้าน ห้อง 35-40 ตร.ม. ดี ๆ อยู่ที่ 2-3 ล้าน ดูเรื่องโควตา หนี้ค่าส่วนกลาง และภาษีตอนโอนให้ดี ประกาศทั้งหมดพร้อมรูป ขนาด และราคาอยู่ใน แคตตาล็อกอสังหาฯ พัทยา
ความคิดเห็น
ยังไม่มีความคิดเห็น เป็นคนแรกที่เขียนได้เลย