ВНЖ в Таиланде при покупке недвижимости: какую визу даёт квартира от 3 млн бат в 2026
Квартира от 3 млн бат с октября 2025 года даёт право жить в Таиланде по году без визаранов, но только по программе Long Stay и при нескольких условиях. Разбираем, что это за статус, сколько он стоит и какие квартиры в Паттайе подходят.
Квартира в Таиланде от 3 млн бат (около 7,6 млн ₽) с октября 2025 года правда даёт право жить в стране по году без визаранов. Но это не ВНЖ и не виза в подарок к ключам. Это годовое продление пребывания по инвестиционной программе Long Stay, и работает оно только при нескольких условиях. Разбираем, какие это условия, сколько всё стоит и где покупатели спотыкаются чаще всего.
Как это устроено. Программу запустили приказами иммиграционного бюро 237/2568 и 238/2568 с 1 октября 2025 года. Всё идёт в два шага. Сначала вы получаете разрешение на 90 дней по категории Non-B. Потом его продлевают на 12 месяцев, и так каждый год, пока квартира остаётся вашей. В первый год набегает до 15 месяцев подряд. Весной 2026 года выдали первые 90-дневные штампы, летом первые годовые продления, так что программа уже работает на практике.
Условие, о котором молчит реклама: нужно письмо министерства. Порог в 3 млн действует только с сертификационным письмом Министерства туризма и спорта. Его оформляет аккредитованный оператор Thailand Longstay, он же ведёт ваши документы в иммиграции. Без письма иммиграция применяет старое правило, а там планка 10 млн бат.
Какая квартира подходит:
1. Цена по договору от 3 000 000 бат.
2. Дом сдан, собственность зарегистрирована в земельном департаменте на ваше имя. Квартиры в строящихся домах не принимают.
3. Квартира оформлена в иностранную квоту (freehold). Тайская квота и схема «через компанию» не подходят.
4. Деньги пришли из-за границы в валюте, и банк выдал форму FET. Без неё квартиру не оформят даже в иностранную квоту.
5. Продавец - гражданин Таиланда или тайская компания, где у иностранцев не больше 49%. Покупка у застройщика подходит, вторичка у тайца тоже.
6. Дата переоформления. Квартиры, купленные до 1 октября 2020 года, не проходят. Надёжнее всего, если переоформление было после 1 октября 2025 года: оно подходит под любое прочтение правил. Если покупали между этими датами, проверьте у оператора до подачи.
Пункт 5 - главная ловушка Паттайи. Здесь большой рынок перепродаж, и часто квартиру продаёт другой иностранец из той же иностранной квоты. Жить в такой квартире можно, но визу по программе она не даст. Поэтому до брони задайте продавцу простой вопрос: кто стоит в договоре продавцом.
Можно и без покупки. Программа принимает и аренду: зарегистрированный договор больше чем на 3 года на сумму от 3 060 000 бат или съём от 85 000 бат в месяц. При подаче платите 3 месяца вперёд, при годовом продлении 12 месяцев. Правда, 85 000 в месяц - это больше миллиона в год, и эти деньги не возвращаются, поэтому покупка обычно выходит логичнее.
Что даёт статус и чего не даёт:
1. Можно жить в стране год и продлевать статус каждый год без визаранов.
2. Можно вписать семью: супруга или супругу, неженатых детей до 20 лет и родителей старше 50.
3. Работать нельзя. Для работы нужны рабочая виза и разрешение на работу.
4. К постоянному резидентству и гражданству программа не ведёт.
5. Возраст и доход не проверяют: справка о пенсии и 800 000 бат на счёте не нужны.
6. Если продадите квартиру, основание для статуса пропадёт.
Сколько стоит сверх цены квартиры:
1. Членство у оператора - 4-6 тыс. бат, разово.
2. Сервисный сбор - около 27 000 бат за каждый год.
3. Госпошлина за продление - 1 900 бат.
4. Разрешение на повторный въезд (re-entry permit), чтобы выезжать из страны и не терять продление, - 1 000 бат на один выезд или 3 800 на год.
5. Раз в 90 дней нужно отмечаться в иммиграции, как и при любом долгом продлении.
Некоторые застройщики оплачивают покупателю первый год сервиса, об этом стоит спросить при торге. Полный расклад расходов на саму сделку - в разборе, как купить квартиру в Паттайе.
Отказы бывают. Решение принимает иммиграционный офицер, автоматического одобрения нет. Отказывают из-за неполных документов, судимости, недостроенного дома или цены ниже 3 млн. Поэтому порядок такой: сначала оператор проверяет квартиру, потом вы платите.
Какие ещё есть варианты:
1. Классическое инвестиционное продление за 10 млн бат (около 25 млн ₽). Деньги можно вложить в квартиру, депозит в тайском банке или гособлигации, в том числе в сумме. Письмо министерства не нужно.
2. Старое правило «3 млн без письма» осталось только у тех, кто живёт по нему с 2006 года. Новым заявителям оно недоступно.
3. LTR на 10 лет. Квартира засчитывается во вложения от 500 000 долларов, но ещё нужны активы от 1 млн долларов. Пенсионерам от 50 лет с доходом от 40 000 до 80 000 долларов в год нужно вложить 250 000 долларов. При доходе от 80 000 вложения не нужны.
4. Thailand Privilege (бывшая Elite) - от 650 000 бат за 5 лет. С недвижимостью никак не связана. Эти деньги не возвращаются, а квартиру потом можно продать.
5. Пенсионная виза для тех, кому 50+, - 800 000 бат на счёте или доход от 65 000 бат в месяц. Квартира эти деньги не заменяет.
6. DTV на 5 лет для удалёнщиков - нужно от 500 000 бат на счёте, к недвижимости она не привязана.
Как выбрать квартиру под программу в Паттайе. В каталоге недвижимости Паттайи больше сотни вариантов на продажу от 3 млн бат. Два примера у нижней планки:
1. Однушка 29 м² в сданной Arcadia Millennium Tower в центре за 3 000 000 бат - застройщик тайская компания. Цена стоит ровно на планке, так что проследите, чтобы в договоре было не меньше 3 000 000.
2. Однушка 37 м² с мебелью в Grande Caribbean в иностранной квоте за 3 200 000 бат - это вторичка, поэтому первым делом спросите, кто продавец.
Смотреть квартиры можно по безвизу. Теперь он длится 30 дней (что изменилось с 15 сентября). Имейте в виду: к моменту подачи на смену статуса у вас должно остаться минимум 20 дней разрешённого срока, поэтому документы лучше собрать заранее. Объезжать дома и ездить в иммиграционный офис на Джомтьене удобнее всего на своём транспорте: скутер Honda Scoopy стоит 250 бат в сутки или 3 000 бат в месяц, нужны права категории A.
Коротко. Квартира от 3 млн бат - это не ВНЖ, а годовое продление по программе Long Stay с письмом Минтуризма. Условия: сданный дом, иностранная квота, деньги из-за границы с формой FET, продавец - таец или тайская компания. Сверху уходит около 30 000 бат в год. Работать нельзя, семью вписать можно. Без письма планка 10 млн. Все квартиры с ценами - в каталоге недвижимости.
Комментарии
Пока нет комментариев. Начните обсуждение.