Visado de Tailandia por compra de vivienda: qué te da un piso de 3 millones de bahts en 2026
Desde octubre de 2025, un piso de 3 millones de bahts o más permite vivir en Tailandia un año cada vez sin visa runs, pero solo a través del programa Long Stay y con varias condiciones. Qué es este estatus, cuánto cuesta y qué pisos de Pattaya encajan.
Desde octubre de 2025, un piso en Tailandia de 3 millones de bahts o más realmente permite vivir en el país un año cada vez sin visa runs. Pero no es una residencia ni un visado que viene con las llaves. Es una prórroga anual de estancia dentro del programa de inversión Long Stay, y solo funciona si se cumplen varias condiciones. Aquí van cuáles son, cuánto cuesta todo y dónde tropiezan más los compradores.
Cómo funciona. El programa se puso en marcha con las órdenes 237/2568 y 238/2568 de la Oficina de Inmigración a partir del 1 de octubre de 2025. Son dos pasos. Primero obtienes un permiso de 90 días en la categoría Non-B. Después se prorroga por 12 meses, y así cada año mientras el piso sea tuyo. El primer año suman hasta 15 meses seguidos. Los primeros sellos de 90 días se emitieron en la primavera de 2026 y las primeras prórrogas anuales en verano, así que el programa ya funciona en la práctica.
La condición que la publicidad calla: hace falta una carta del ministerio. El umbral de 3 millones solo se aplica con una carta de certificación del Ministerio de Turismo y Deportes. La tramita el operador acreditado Thailand Longstay, que también lleva tus documentos en inmigración. Sin la carta, inmigración aplica la regla antigua, donde el umbral es de 10 millones de bahts.
Qué piso sirve:
1. Precio en contrato de al menos 3 000 000 bahts.
2. El edificio está terminado y la propiedad está registrada a tu nombre en el Departamento de Tierras. No se aceptan pisos en edificios en construcción.
3. El piso está registrado en la cuota extranjera (freehold). La cuota tailandesa y los esquemas «a través de una empresa» no sirven.
4. El dinero llegó del extranjero en divisas y el banco emitió el formulario FET. Sin él, el piso ni siquiera se puede registrar en la cuota extranjera.
5. El vendedor es ciudadano tailandés o una empresa tailandesa con un máximo del 49 % de capital extranjero. Comprar a la promotora sirve, y una reventa de un tailandés también.
6. La fecha de la transferencia. Los pisos comprados antes del 1 de octubre de 2020 no entran. Lo más seguro es una transferencia posterior al 1 de octubre de 2025: encaja con cualquier lectura de las normas. Si compraste entre esas fechas, consúltalo con el operador antes de solicitar.
El punto 5 es la gran trampa de Pattaya. Aquí hay un gran mercado de reventa, y a menudo vende otro extranjero desde la misma cuota extranjera. Puedes vivir en un piso así, pero no te dará el visado por el programa. Así que antes de reservar hazle al vendedor una pregunta sencilla: quién figura como vendedor en el contrato.
También sin comprar. El programa acepta alquiler: un arrendamiento registrado de más de 3 años por un valor de al menos 3 060 000 bahts, o un alquiler de al menos 85 000 bahts al mes. Al solicitar pagas 3 meses por adelantado, y 12 meses para la prórroga anual. Eso sí, 85 000 al mes son más de un millón al año que no vuelve, así que comprar suele tener más sentido.
Qué da el estatus y qué no:
1. Puedes vivir en el país un año y renovar cada año sin visa runs.
2. Puedes incluir a la familia: cónyuge, hijos solteros menores de 20 años y padres mayores de 50.
3. No puedes trabajar. Para eso hacen falta un visado de trabajo y un permiso de trabajo.
4. El programa no lleva a la residencia permanente ni a la ciudadanía.
5. No se comprueban edad ni ingresos: ni certificado de pensión ni 800 000 bahts en la cuenta.
6. Si vendes el piso, desaparece la base del estatus.
Cuánto cuesta además del piso:
1. Afiliación al operador - 4 000-6 000 bahts, una sola vez.
2. Tarifa de servicio - unos 27 000 bahts al año.
3. Tasa oficial de prórroga - 1 900 bahts.
4. Permiso de reentrada (re-entry permit) para salir del país sin perder la prórroga - 1 000 bahts por salida o 3 800 por el año.
5. Cada 90 días hay que notificar a inmigración, como con cualquier prórroga larga.
Algunas promotoras pagan al comprador el primer año de servicio, así que merece la pena preguntarlo al negociar. El desglose completo de los gastos de la compraventa está en nuestra guía para comprar piso en Pattaya.
Hay denegaciones. Decide un agente de inmigración y nada se aprueba automáticamente. Se deniega por documentos incompletos, antecedentes penales, un edificio sin terminar o un precio inferior a 3 millones. Por eso el orden es: primero el operador revisa el piso, luego pagas.
Otras opciones:
1. La prórroga clásica por inversión de 10 millones de bahts. El dinero puede ir a un piso, un depósito a plazo en un banco tailandés o bonos del Estado, también combinados. No hace falta carta del ministerio.
2. La antigua regla «3 millones sin carta» solo sigue para quienes viven con ella desde 2006. No está disponible para nuevos solicitantes.
3. LTR por 10 años. Un piso cuenta para una inversión de al menos 500 000 dólares, pero además hacen falta activos de al menos 1 millón de dólares. Los jubilados de 50 años o más con ingresos de 40 000 a 80 000 dólares al año deben invertir 250 000 dólares. Con ingresos desde 80 000 no hace falta inversión.
4. Thailand Privilege (antes Elite) - desde 650 000 bahts por 5 años. No tiene nada que ver con la vivienda. Ese dinero no vuelve, mientras que un piso se puede vender después.
5. Visado de jubilado para mayores de 50 - 800 000 bahts en la cuenta o ingresos desde 65 000 bahts al mes. Un piso no sustituye ese dinero.
6. DTV de 5 años para teletrabajadores - hacen falta al menos 500 000 bahts en la cuenta y no está ligado a la vivienda.
Cómo elegir piso para el programa en Pattaya. En el catálogo inmobiliario de Pattaya hay más de cien pisos en venta desde 3 millones de bahts. Dos ejemplos cerca del umbral:
1. Un dormitorio de 29 m² en la terminada Arcadia Millennium Tower, en el centro, por 3 000 000 bahts - la promotora es una empresa tailandesa. El precio está justo en el umbral, así que asegúrate de que el contrato diga no menos de 3 000 000.
2. Un dormitorio amueblado de 37 m² en Grande Caribbean, en cuota extranjera, por 3 200 000 bahts - es una reventa, así que lo primero es preguntar quién es el vendedor.
Puedes ver pisos con la exención de visado, que ahora dura 30 días (qué cambió el 15 de septiembre). Ten en cuenta que, al solicitar el cambio de estatus, deben quedarte al menos 20 días de estancia permitida, así que conviene reunir los documentos con antelación. Para las visitas y para ir a la oficina de inmigración de Jomtien lo más cómodo es moverse por tu cuenta: un scooter Honda Scoopy cuesta 250 bahts al día o 3 000 bahts al mes, con carné de categoría A.
En resumen. Un piso desde 3 millones de bahts no es una residencia, sino una prórroga anual del programa Long Stay con carta del Ministerio de Turismo. Condiciones: edificio terminado, cuota extranjera, dinero del extranjero con formulario FET y vendedor tailandés o empresa tailandesa. Súmale unos 30 000 bahts al año. No se puede trabajar, la familia sí puede venir. Sin la carta, el umbral es de 10 millones. Todos los pisos con precios están en el catálogo inmobiliario.
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