Visum Thailand durch Immobilienkauf: Was eine Wohnung ab 3 Mio. Baht 2026 wirklich bringt
Seit Oktober 2025 erlaubt eine Eigentumswohnung ab 3 Mio. Baht, jeweils ein Jahr ohne Visa-Runs in Thailand zu leben, allerdings nur über das Long-Stay-Programm und unter einigen Bedingungen. Was der Status ist, was er kostet und welche Wohnungen in Pattaya passen.
Seit Oktober 2025 erlaubt eine Wohnung in Thailand ab 3 Mio. Baht tatsächlich, jeweils ein Jahr ohne Visa-Runs im Land zu leben. Aber das ist keine Aufenthaltserlaubnis und kein Visum, das mit dem Schlüssel kommt. Es ist eine jährliche Aufenthaltsverlängerung im Rahmen des Investitionsprogramms Long Stay, und sie funktioniert nur unter mehreren Bedingungen. Welche das sind, was alles kostet und wo Käufer am häufigsten stolpern.
So funktioniert es. Das Programm wurde mit den Anordnungen 237/2568 und 238/2568 des Einwanderungsamts zum 1. Oktober 2025 gestartet. Es läuft in zwei Schritten. Zuerst erhalten Sie eine 90-Tage-Erlaubnis in der Kategorie Non-B. Dann wird sie um 12 Monate verlängert, und so jedes Jahr, solange die Wohnung Ihnen gehört. Im ersten Jahr kommen so bis zu 15 Monate am Stück zusammen. Im Frühjahr 2026 wurden die ersten 90-Tage-Stempel erteilt, im Sommer die ersten Jahresverlängerungen, das Programm läuft also bereits in der Praxis.
Die Bedingung, die in der Werbung fehlt: Sie brauchen ein Schreiben des Ministeriums. Die 3-Millionen-Schwelle gilt nur mit einem Bestätigungsschreiben des Ministeriums für Tourismus und Sport. Es wird über den akkreditierten Betreiber Thailand Longstay ausgestellt, der auch Ihre Unterlagen bei der Einwanderungsbehörde betreut. Ohne das Schreiben gilt die ältere Regel, und dort liegt die Schwelle bei 10 Mio. Baht.
Welche Wohnung passt:
1. Kaufpreis laut Vertrag ab 3.000.000 Baht.
2. Das Gebäude ist fertig, das Eigentum ist beim Landamt auf Ihren Namen eingetragen. Wohnungen in Neubauten im Bau werden nicht akzeptiert.
3. Die Wohnung ist in der Ausländerquote (Freehold) eingetragen. Thai-Quote und Konstruktionen „über eine Firma“ passen nicht.
4. Das Geld kam in Fremdwährung aus dem Ausland, und die Bank hat ein FET-Formular ausgestellt. Ohne dieses wird die Wohnung nicht einmal in die Ausländerquote eingetragen.
5. Der Verkäufer ist thailändischer Staatsbürger oder eine thailändische Firma mit höchstens 49 % ausländischer Beteiligung. Der Kauf vom Bauträger passt, ein Wiederverkauf von einem Thai ebenfalls.
6. Das Umschreibungsdatum. Wohnungen, die vor dem 1. Oktober 2020 gekauft wurden, fallen heraus. Am sichersten ist eine Umschreibung nach dem 1. Oktober 2025: Sie passt zu jeder Auslegung der Regeln. Wer dazwischen gekauft hat, klärt das vor dem Antrag mit dem Betreiber.
Punkt 5 ist die große Falle in Pattaya. Hier gibt es einen großen Wiederverkaufsmarkt, und oft verkauft ein anderer Ausländer aus derselben Ausländerquote. Wohnen können Sie in so einer Wohnung, ein Visum über das Programm bringt sie aber nicht. Stellen Sie dem Verkäufer deshalb vor der Reservierung eine einfache Frage: Wer steht im Vertrag als Verkäufer.
Es geht auch ohne Kauf. Das Programm akzeptiert auch Miete: einen eingetragenen Mietvertrag über mehr als 3 Jahre im Wert von mindestens 3.060.000 Baht oder eine Miete ab 85.000 Baht im Monat. Beim Antrag zahlen Sie 3 Monate im Voraus, bei der Jahresverlängerung 12 Monate. Allerdings sind 85.000 im Monat über eine Million im Jahr, die nicht zurückkommt, daher ist der Kauf meist sinnvoller.
Was der Status bringt und was nicht:
1. Sie können ein Jahr im Land leben und jedes Jahr ohne Visa-Runs verlängern.
2. Familie kann mit: Ehepartner, unverheiratete Kinder unter 20 und Eltern über 50.
3. Arbeiten ist nicht erlaubt. Dafür braucht es ein Arbeitsvisum und eine Arbeitserlaubnis.
4. Zu einer dauerhaften Aufenthaltserlaubnis oder Staatsbürgerschaft führt das Programm nicht.
5. Alter und Einkommen werden nicht geprüft: kein Rentennachweis und keine 800.000 Baht auf dem Konto.
6. Verkaufen Sie die Wohnung, fällt die Grundlage für den Status weg.
Was zusätzlich zum Kaufpreis anfällt:
1. Mitgliedschaft beim Betreiber - 4.000-6.000 Baht, einmalig.
2. Servicegebühr - etwa 27.000 Baht pro Jahr.
3. Behördengebühr für die Verlängerung - 1.900 Baht.
4. Re-Entry-Permit, um ausreisen zu können, ohne die Verlängerung zu verlieren - 1.000 Baht für eine Ausreise oder 3.800 für das Jahr.
5. Alle 90 Tage melden Sie sich bei der Einwanderungsbehörde, wie bei jeder langen Verlängerung.
Manche Bauträger übernehmen für den Käufer das erste Servicejahr, danach lohnt es sich bei der Verhandlung zu fragen. Die vollständige Aufstellung der Kaufnebenkosten steht in unserem Ratgeber zum Wohnungskauf in Pattaya.
Ablehnungen kommen vor. Ein Beamter der Einwanderungsbehörde entscheidet, eine automatische Genehmigung gibt es nicht. Abgelehnt wird wegen unvollständiger Unterlagen, Vorstrafen, eines unfertigen Gebäudes oder eines Preises unter 3 Mio. Deshalb gilt die Reihenfolge: erst prüft der Betreiber die Wohnung, dann zahlen Sie.
Welche Alternativen es gibt:
1. Die klassische Investitionsverlängerung für 10 Mio. Baht. Das Geld kann in eine Wohnung, eine Festeinlage bei einer thailändischen Bank oder Staatsanleihen fließen, auch kombiniert. Ein Ministeriumsschreiben ist nicht nötig.
2. Die alte Regel „3 Mio. ohne Schreiben“ gilt nur noch für Personen, die seit 2006 darüber hier leben. Neuen Antragstellern steht sie nicht offen.
3. LTR für 10 Jahre. Eine Wohnung zählt zur Investition ab 500.000 US-Dollar, zusätzlich braucht es ein Vermögen ab 1 Mio. Dollar. Rentner ab 50 mit einem Einkommen von 40.000 bis 80.000 Dollar im Jahr müssen 250.000 Dollar investieren. Ab 80.000 Einkommen ist keine Investition nötig.
4. Thailand Privilege (früher Elite) - ab 650.000 Baht für 5 Jahre. Mit Immobilien hat es nichts zu tun. Dieses Geld ist weg, eine Wohnung lässt sich später verkaufen.
5. Rentnervisum ab 50 - 800.000 Baht auf dem Konto oder ein Einkommen ab 65.000 Baht im Monat. Eine Wohnung ersetzt dieses Geld nicht.
6. DTV für 5 Jahre für Remote-Arbeiter - nötig sind mindestens 500.000 Baht auf dem Konto, an Immobilien ist es nicht gebunden.
Wie man in Pattaya eine passende Wohnung findet. Im Immobilienkatalog von Pattaya stehen über hundert Wohnungen ab 3 Mio. Baht zum Verkauf. Zwei Beispiele nahe der Untergrenze:
1. 1-Zimmer-Wohnung, 29 m², im fertigen Arcadia Millennium Tower im Zentrum für 3.000.000 Baht - der Bauträger ist eine thailändische Firma. Der Preis liegt genau auf der Schwelle, achten Sie also darauf, dass im Vertrag nicht weniger als 3.000.000 steht.
2. Möblierte 1-Zimmer-Wohnung, 37 m², im Grande Caribbean in der Ausländerquote für 3.200.000 Baht - das ist ein Wiederverkauf, fragen Sie also zuerst, wer der Verkäufer ist.
Besichtigen können Sie mit der Visabefreiung, die jetzt 30 Tage gilt (was sich am 15. September geändert hat). Beachten Sie: Beim Antrag auf Statuswechsel müssen noch mindestens 20 Tage Ihres erlaubten Aufenthalts übrig sein, die Unterlagen also besser vorab sammeln. Zu Besichtigungen und zum Einwanderungsamt in Jomtien kommt man am bequemsten selbst: ein Honda-Scoopy-Roller kostet 250 Baht am Tag oder 3.000 Baht im Monat, nötig ist ein Führerschein der Klasse A.
Kurz gesagt. Eine Wohnung ab 3 Mio. Baht ist keine Aufenthaltserlaubnis, sondern eine jährliche Verlängerung im Programm Long Stay mit einem Schreiben des Tourismusministeriums. Bedingungen: fertiges Gebäude, Ausländerquote, Geld aus dem Ausland mit FET-Formular, ein thailändischer Verkäufer oder eine thailändische Firma. Obendrauf kommen rund 30.000 Baht im Jahr. Arbeiten ist nicht erlaubt, Familie kann mit. Ohne Schreiben liegt die Schwelle bei 10 Mio. Alle Wohnungen mit Preisen finden Sie im Immobilienkatalog.
Kommentare
Noch keine Kommentare. Schreiben Sie den ersten.