Wohnung in Pattaya günstig kaufen: was man 2026 für 1,1-5 Mio. Baht bekommt
Wir haben fast 280 Verkaufsanzeigen in Pattaya ausgewertet: was es in jedem Budget gibt, wie man die Thai-Quote-Falle vermeidet und was Steuern und Nebenkosten ausmachen.
Eine Wohnung in Pattaya kaufen kann man ab 1,1 Mio. Baht. Dafür bekommt man ein Studio mit 25-32 m² in einem Condo mit Pool in Jomtien oder auf Pratumnak. Unten die Auswertung von fast 280 Verkaufsanzeigen aus unserem Katalog: was man in jedem Budget realistisch kaufen kann, wo die Quoten-Falle liegt und wie viel so eine Wohnung bei Vermietung einbringen kann.
Zuerst das wichtigste Wort in jeder Anzeige - die Quote. Nach dem Condominium Act dürfen Ausländern höchstens 49% der Fläche eines Gebäudes gehören. Eine Wohnung „in der Ausländerquote“ (foreign quota) wird auf Sie persönlich als Volleigentum eingetragen. Eine Wohnung „in der Thai-Quote“ (Thai quota) lässt sich nicht direkt auf einen Ausländer umschreiben: Es bleiben eine Pacht über 30 Jahre oder der Kauf über eine thailändische Firma. Die billigsten Angebote sind oft genau Thai-Quote oder „auf eine Firma eingetragen“, deshalb sind sie günstiger.
So verteilen sich die Verkaufspreise Ende September:
1. Bis 1,5 Mio. Baht - 14 Angebote. Studios mit 23-35 m², fast alle in Jomtien und auf Pratumnak. Am günstigsten ist ein 32-m²-Studio im View Talay 1 für 1,1 Mio., das aber über eine Firma verkauft wird. Ausländerquote sieht man in dieser Preisklasse in den Anzeigen kaum.
2. 1,5-2 Mio. Baht - 40 Angebote. Hier taucht Eigentum auf den eigenen Namen auf: Studio mit 22 m² auf Pratumnak im Siam Oriental Star für 1,58 Mio. in der Ausländerquote. In derselben Spanne gibt es Einzimmerwohnungen mit 29-30 m² im Neo Sea View in Na Jomtien und mit 35 m² im Paradise Park in Jomtien.
3. 2-3 Mio. Baht - 93 Angebote, die größte Auswahl. Typisch ist hier eine Wohnung mit 35-40 m² und separatem Schlafzimmer. Zum Beispiel eine 37-m²-Wohnung mit Schlafzimmer im Grande Caribbean mit Pools und Fitnessraum für 2,1 Mio. in der Ausländerquote. Preislich daneben liegt Nam Talay: 40 m², Ausländerquote, ab 2,19 Mio.
4. 3-5 Mio. Baht - 60 Angebote. Neuere Häuser und bessere Aussicht: 36 m² mit Schlafzimmer im The Vision auf Pratumnak für 3,06 Mio., 58 m² im City Garden Pattaya im Zentrum für 4,5 Mio. Eine Zweizimmerwohnung mit 70 m² findet man auch für 3,3 Mio. im Paradise Park, aber über eine Firma.
Zu den Vierteln. Jomtien hat die größte Auswahl und die niedrigsten Preise pro Quadratmeter. Pratumnak beginnt etwas teurer, ist dafür ruhiger und näher am Zentrum. Im Zentrum gibt es kaum Wohnungen unter 2 Mio. zu kaufen. In Wongamat und Naklua gibt es wenige Verkaufsangebote, im Katalog nur etwa zehn. Den Charakter jedes Viertels haben wir ausführlich im Artikel welches Viertel von Pattaya wählen beschrieben.
Laufende Kosten. Zum Kaufpreis kommt eine monatliche Gebühr für Gemeinschaftsflächen (CAM fee): in unseren Anzeigen 39-50 Baht pro m² im Monat. Für ein 30-m²-Studio sind das 1.200-1.500 Baht. Strom und Wasser werden separat nach Zähler abgerechnet.
Was beim Kauf dazukommt. Die Umschreibung beim Land Department kostet 2% Gebühr vom Schätzwert, 3,3% Specific Business Tax, wenn der Verkäufer die Wohnung weniger als 5 Jahre besessen hat (sonst 0,5% Stempelsteuer), und etwa 1% Quellensteuer. Wer was zahlt, regelt der Vertrag. „Transfer 50/50“ in einer Anzeige heißt, die Gebühren werden geteilt.
Zur Vermietung eine grobe Rechnung mit echten Zahlen. Ein Studio auf Pratumnak wird in unserem Katalog mit Jahresvertrag im Schnitt für 15.000 Baht im Monat vermietet. Minus ein Leerstandsmonat pro Jahr und die CAM-Gebühr bleiben etwa 150.000 Baht im Jahr vor Steuern und Reparaturen. Bei einem Studio für 1,58 Mio. sind das etwa 9%. Die Realität ist meist bescheidener: Mieter ziehen aus, Möbel altern. Und Vermietung für weniger als 30 Tage ohne Hotellizenz erlaubt das Gesetz nicht.
Was man vor der Reservierung prüfen sollte:
1. Die Quote - im Vertrag, nicht nur in der Anzeige. Für die Ausländerquote muss das Geld aus dem Ausland in Fremdwährung kommen, und die Bank stellt eine Überweisungsbestätigung aus (ab 50.000 Dollar ist das das FET-Formular). Ohne sie wird das Eigentum nicht auf Ihren Namen eingetragen. Wenn Sie aus einem Land mit Überweisungsbeschränkungen zahlen, klären Sie den Zahlungsweg vorher mit dem Makler.
2. Wenn „über eine Firma“ angeboten wird, fragen Sie, wer die Gesellschafter sind. Eine Konstruktion, bei der thailändische Gesellschafter nur auf dem Papier existieren, ist ein Gesetzesverstoß.
3. CAM-Schulden. Vor dem Kauf stellt die Hausverwaltung eine Bescheinigung über keine Rückstände aus, ohne sie geht die Umschreibung nicht durch.
4. Baujahr und Zustand von Pools, Aufzügen und Parkplatz. Ein Preis von 1,1-1,5 Mio. bedeutet oft ein älteres Haus.
5. Lärm und Aussicht. „Meerblick“ aus dem 3. Stock kann sich als Blick aufs Nachbarhaus entpuppen, und die Bar unten hat bis zwei Uhr nachts offen.
Wie man besichtigt. Fotos aus der Anzeige ersetzen keinen Abendspaziergang ums Haus. Wenn Sie zum ersten Mal in Pattaya sind, beginnen Sie mit der eintägigen Pattaya-Stadttour für 1.700 Baht: Aussichtspunkt über der Stadt, schwimmender Markt und das Sanctuary of Truth im Norden helfen, sich zu orientieren, bevor Sie Adressen abfahren.
Condos besichtigt man am besten selbst: ein Roller kostet ab 200 Baht am Tag, ein Auto ab 1.250. In zwei Tagen schafft man 8-10 Objekte in verschiedenen Vierteln und prüft den Weg zum Meer zu Fuß. Für einen Roller braucht man einen Führerschein der Klasse A.
Wenn Sie noch nicht sicher sind, ob Sie dauerhaft in Pattaya leben wollen, mieten Sie für einen Monat eine Wohnung in dem Viertel, in dem Sie kaufen möchten. Wie das geht und was es kostet, steht im Artikel Wohnung in Pattaya für einen Monat mieten.
Kurz: Studios gibt es ab 1,1 Mio. Baht, mit Ausländerquote ab etwa 1,6 Mio. Eine ordentliche Wohnung mit 35-40 m² kostet 2-3 Mio. Achten Sie auf Quote, CAM-Schulden und Umschreibungssteuern. Alle Anzeigen mit Fotos, Fläche und Preis finden Sie im Immobilienkatalog Pattaya.
Kommentare
Noch keine Kommentare. Schreiben Sie den ersten.