泰国买房签证：2026年300万泰铢公寓到底能换来什么居留
自2025年10月起，价值300万泰铢以上的公寓可以让外国人每次在泰国住一年、无需签证跑，但只能通过Long Stay计划并满足多项条件。本文说明这是什么身份、要花多少钱，以及芭提雅哪些公寓符合条件。
自2025年10月起，在泰国购买300万泰铢以上的公寓，确实可以每次在泰国住一年，不用再做签证跑。但这不是居留权，也不是随钥匙附送的签证，而是Long Stay投资计划下的年度停留延期，而且只有满足多项条件才行。下面说清楚有哪些条件、总共要花多少钱，以及买家最容易在哪里踩坑。
如何运作。该计划依据移民局第237/2568号和第238/2568号令，自2025年10月1日起实施，分两步走。第一步，获得Non-B类别的90天停留许可。第二步，延期12个月，之后只要公寓仍归你所有，每年都可以续。第一年累计最多可连续停留15个月。2026年春季发出了首批90天印章，夏季发出了首批年度延期，所以这个计划已经在实际运行。
广告里不会提的条件：需要部委的函。300万的门槛只有在持有旅游与体育部的认证函时才适用。认证函由授权运营商Thailand Longstay办理，它也负责在移民局跟进你的材料。没有这封函，移民局会按旧规定处理，门槛是1000万泰铢。
什么样的公寓符合条件：
1. 合同价格不低于3,000,000泰铢。
2. 楼盘已竣工，产权已在土地厅登记在你名下。在建楼盘里的房子不接受。
3. 公寓登记在外国人配额内（永久产权）。泰国人配额和"通过公司持有"的方式都不行。
4. 资金以外币从境外汇入，并由银行出具FET表格。没有它，公寓连外国人配额都登记不了。
5. 卖方是泰国公民，或外资持股不超过49%的泰国公司。从开发商购买可以，从泰国人手里买二手房也可以。
6. 过户日期。2020年10月1日之前购买的公寓不符合条件。最稳妥的是2025年10月1日之后过户：无论规则怎么解读都符合。如果是在这两个日期之间购买的，申请前先向运营商确认。
第5条是芭提雅最大的坑。这里二手市场很大，卖方常常是另一位外国人，从同一个外国人配额里出售。这样的房子可以住，但无法用来通过该计划拿签证。所以付定金之前，先问卖方一个简单的问题：合同上的卖方是谁。
不买房也可以。计划也接受租赁：登记在册、期限超过3年、总价值不低于3,060,000泰铢的租约，或月租不低于85,000泰铢。申请时需预付3个月租金，年度延期时预付12个月。不过每月85,000意味着一年超过一百万且拿不回来，所以通常买房更划算。
这个身份能给你什么，不能给你什么：
1. 可以在泰国住一年，并每年续期，无需签证跑。
2. 可以带家属：配偶、20岁以下未婚子女以及50岁以上的父母。
3. 不能工作。工作需要工作签证和工作许可。
4. 该计划不会通向永久居留或入籍。
5. 不审核年龄和收入：不需要养老金证明，也不需要账户里有80万泰铢。
6. 如果卖掉公寓，身份的依据也就没有了。
房价之外还要花多少：
1. 运营商会员费 - 4,000-6,000泰铢，一次性。
2. 服务费 - 每年约27,000泰铢。
3. 政府延期费 - 1,900泰铢。
4. 再入境许可（re-entry permit），出境时不丢失延期 - 单次1,000泰铢，全年多次3,800泰铢。
5. 与任何长期延期一样，每90天需向移民局报到一次。
有些开发商会替买家支付第一年的服务费，谈价时值得问一问。交易本身费用的完整明细见 芭提雅买房指南。
也会被拒。由移民官员作出决定，不存在自动批准。被拒的原因包括材料不全、有犯罪记录、楼盘未竣工或价格低于300万。所以顺序应该是：先让运营商核查公寓，再付款。
还有哪些选择：
1. 传统的1000万泰铢投资延期。资金可以投入公寓、泰国银行定期存款或政府债券，也可以组合。不需要部委的函。
2. 旧的"300万无需函件"规定只适用于自2006年起一直按此居住的人，新申请人无法使用。
3. 10年期LTR。公寓可计入不低于50万美元的投资，但还需要不低于100万美元的资产。50岁以上、年收入4万至8万美元的退休人士需投资25万美元；年收入8万美元以上则无需投资。
4. Thailand Privilege（原Elite）- 5年起价65万泰铢，与房产无关。这笔钱不会退回，而公寓以后可以卖掉。
5. 50岁以上的退休签证 - 账户存款80万泰铢或月收入不低于65,000泰铢。公寓不能替代这笔钱。
6. 面向远程工作者的5年期DTV - 需要至少50万泰铢存款，与房产无关。
在芭提雅如何挑选符合计划的公寓。芭提雅房产目录 中有一百多套300万泰铢起的在售房源。两个接近门槛的例子：
1. 市中心已竣工的Arcadia Millennium Tower一居室，29平方米，3,000,000泰铢 - 开发商是泰国公司。价格正好卡在门槛上，所以要确认合同金额不低于3,000,000。
2. Grande Caribbean带家具一居室，37平方米，外国人配额，3,200,000泰铢 - 这是二手房，所以第一件事就是问清卖方是谁。
看房可以用免签入境，现在免签停留30天（9月15日起有哪些变化）。注意：申请变更身份时，剩余的允许停留期至少要有20天，所以最好提前准备材料。去看房和去 宗甸移民局 最方便的是自己开车：Honda Scoopy踏板车每天250泰铢或每月3,000泰铢，需要A类驾照。
总结。300万泰铢以上的公寓不是居留权，而是持旅游部认证函、通过Long Stay计划获得的年度延期。条件：楼盘已竣工、外国人配额、资金从境外汇入并有FET表格、卖方是泰国人或泰国公司。每年额外支出约30,000泰铢。不能工作，但可以带家属。没有认证函，门槛就是1000万。所有带价格的房源都在 房产目录 里。
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