태국 부동산 비자: 2026년 300만 바트 콘도로 실제로 받는 체류 자격
2025년 10월부터 300만 바트 이상 콘도를 보유하면 비자런 없이 태국에서 1년씩 머물 수 있습니다. 단, Long Stay 프로그램을 통해서만, 몇 가지 조건을 충족할 때 가능합니다. 이 자격이 무엇인지, 비용은 얼마인지, 파타야에서 어떤 콘도가 해당되는지 정리했습니다.
2025년 10월부터 태국에서 300만 바트 이상의 콘도를 보유하면 비자런 없이 1년씩 체류할 수 있는 것은 사실입니다. 하지만 이것은 거주권도 아니고 열쇠와 함께 주는 비자도 아닙니다. Long Stay 투자 프로그램에 따른 연 단위 체류 연장이며, 여러 조건을 충족해야만 가능합니다. 그 조건이 무엇인지, 전체 비용은 얼마인지, 구매자가 가장 자주 실수하는 부분은 어디인지 알아봅니다.
어떻게 운영되나. 이 프로그램은 이민국 명령 제237/2568호와 제238/2568호에 따라 2025년 10월 1일부터 시행되었습니다. 절차는 두 단계입니다. 먼저 Non-B 범주로 90일 체류 허가를 받습니다. 그다음 12개월 연장을 받고, 콘도를 소유하는 동안 매년 갱신합니다. 첫해에는 최대 15개월 연속 체류가 됩니다. 2026년 봄에 첫 90일 스탬프가, 여름에 첫 연간 연장이 나왔으므로 프로그램은 이미 실제로 운영되고 있습니다.
광고가 말하지 않는 조건: 부처의 서한이 필요합니다. 300만 바트 기준은 관광체육부의 인증 서한이 있을 때만 적용됩니다. 서한은 인가 운영사 Thailand Longstay가 처리하며, 이민국 서류 업무도 이 운영사가 맡습니다. 서한이 없으면 이민국은 기존 규정을 적용하고, 그 기준은 1000만 바트입니다.
어떤 콘도가 해당되나:
1. 계약 가격 3,000,000바트 이상.
2. 건물이 완공되었고, 토지국에 본인 명의로 소유권이 등기되어 있을 것. 공사 중인 건물의 호실은 인정되지 않습니다.
3. 외국인 쿼터(프리홀드)로 등기되어 있을 것. 태국인 쿼터와 '회사 명의' 방식은 해당되지 않습니다.
4. 자금이 외화로 해외에서 송금되었고 은행이 FET 양식을 발급했을 것. 이것이 없으면 외국인 쿼터 등기 자체가 불가능합니다.
5. 매도인이 태국 국민이거나 외국인 지분 49% 이하의 태국 회사일 것. 개발사에서 사는 것도, 태국인에게서 재판매로 사는 것도 가능합니다.
6. 소유권 이전 날짜. 2020년 10월 1일 이전에 구매한 콘도는 해당되지 않습니다. 가장 확실한 것은 2025년 10월 1일 이후 이전으로, 규정을 어떻게 해석해도 해당됩니다. 두 날짜 사이에 구매했다면 신청 전에 운영사에 확인하세요.
5번이 파타야의 가장 큰 함정입니다. 이곳은 재판매 시장이 크고, 같은 외국인 쿼터 안에서 다른 외국인이 파는 경우가 많습니다. 그런 집에 살 수는 있지만 이 프로그램으로 비자를 받을 수는 없습니다. 그래서 예약금을 내기 전에 매도인에게 간단한 질문 하나를 하세요. 계약서상 매도인이 누구인가.
구매하지 않아도 됩니다. 프로그램은 임대도 인정합니다. 3년을 초과하는 등기된 임대 계약으로 총액 3,060,000바트 이상이거나, 월 85,000바트 이상의 임대입니다. 신청 시 3개월치를, 연간 연장 시 12개월치를 선불로 냅니다. 다만 월 85,000바트는 1년에 100만 바트가 넘고 돌려받지 못하는 돈이라, 보통은 구매가 더 합리적입니다.
이 자격으로 할 수 있는 것과 없는 것:
1. 1년간 태국에 살며 매년 비자런 없이 갱신할 수 있습니다.
2. 가족을 포함할 수 있습니다: 배우자, 20세 미만 미혼 자녀, 50세 이상 부모.
3. 일할 수 없습니다. 일하려면 취업 비자와 노동 허가가 필요합니다.
4. 영주권이나 시민권으로 이어지지 않습니다.
5. 나이와 소득은 심사하지 않습니다: 연금 증명도, 계좌의 80만 바트도 필요 없습니다.
6. 콘도를 팔면 자격의 근거가 사라집니다.
콘도 가격 외에 드는 비용:
1. 운영사 회원비 - 4,000~6,000바트, 1회.
2. 서비스 수수료 - 연간 약 27,000바트.
3. 연장 정부 수수료 - 1,900바트.
4. 연장을 잃지 않고 출국하기 위한 재입국 허가(re-entry permit) - 1회 1,000바트 또는 연간 3,800바트.
5. 다른 장기 연장과 마찬가지로 90일마다 이민국에 신고해야 합니다.
일부 개발사는 구매자의 첫해 서비스 비용을 내주므로, 협상할 때 물어볼 만합니다. 거래 자체의 비용 전체 내역은 파타야 콘도 구매 가이드에 있습니다.
거절도 있습니다. 결정은 이민국 직원이 하며 자동 승인은 없습니다. 서류 미비, 범죄 경력, 미완공 건물, 300만 바트 미만 가격 등으로 거절됩니다. 그러니 순서는 먼저 운영사가 콘도를 확인하고, 그다음 돈을 내는 것입니다.
다른 선택지:
1. 전통적인 1000만 바트 투자 연장. 콘도, 태국 은행 정기예금, 국채 중 하나 또는 조합으로 투자할 수 있습니다. 부처 서한은 필요 없습니다.
2. 예전의 '서한 없이 300만' 규정은 2006년부터 그 조건으로 체류해 온 사람에게만 남아 있습니다. 신규 신청자는 이용할 수 없습니다.
3. 10년 LTR. 콘도는 50만 달러 이상 투자에 포함되지만, 별도로 100만 달러 이상의 자산이 필요합니다. 연 소득 4만~8만 달러인 50세 이상 은퇴자는 25만 달러를 투자해야 하고, 소득이 8만 달러 이상이면 투자가 필요 없습니다.
4. Thailand Privilege(구 Elite) - 5년에 65만 바트부터. 부동산과는 무관합니다. 이 돈은 돌아오지 않지만, 콘도는 나중에 팔 수 있습니다.
5. 50세 이상 은퇴 비자 - 계좌에 80만 바트 또는 월 소득 65,000바트 이상. 콘도가 이 돈을 대신하지는 않습니다.
6. 원격 근무자를 위한 5년 DTV - 최소 50만 바트의 잔고가 필요하며 부동산과는 관련이 없습니다.
파타야에서 프로그램용 콘도 고르는 법. 파타야 부동산 카탈로그에는 300만 바트 이상 매물이 100개 넘게 있습니다. 기준선 근처의 예 두 가지:
1. 시내 중심의 완공된 Arcadia Millennium Tower 원베드룸 29㎡, 3,000,000바트 - 개발사는 태국 회사입니다. 가격이 기준선에 딱 걸려 있으니 계약서에 3,000,000 이상으로 적혀 있는지 확인하세요.
2. Grande Caribbean 가구 포함 원베드룸 37㎡, 외국인 쿼터, 3,200,000바트 - 재판매 매물이므로 먼저 매도인이 누구인지 물어보세요.
집은 무비자 입국으로 보러 올 수 있으며, 지금은 30일 체류입니다(9월 15일부터 바뀐 점). 자격 변경을 신청할 때는 허가된 체류 기간이 최소 20일 남아 있어야 하므로 서류는 미리 준비하는 것이 좋습니다. 집 보러 다니고 좀티엔 이민국에 가려면 직접 타고 다니는 게 가장 편합니다: Honda Scoopy 스쿠터는 하루 250바트 또는 한 달 3,000바트, A종 면허가 필요합니다.
요약. 300만 바트 이상 콘도는 거주권이 아니라, 관광부 서한과 함께 Long Stay 프로그램으로 받는 연간 연장입니다. 조건은 완공된 건물, 외국인 쿼터, FET 양식이 있는 해외 송금, 태국인 또는 태국 회사 매도인입니다. 추가로 연간 약 30,000바트가 듭니다. 일은 할 수 없고 가족은 함께할 수 있습니다. 서한이 없으면 기준은 1000만 바트입니다. 가격이 표시된 모든 매물은 부동산 카탈로그에 있습니다.
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