タイの不動産ビザ：2026年、300万バーツのコンドミニアムで本当に得られる滞在資格
2025年10月から、300万バーツ以上のコンドミニアムがあればビザランなしで1年ずつタイに滞在できるようになりました。ただしLong Stayプログラム経由で、いくつかの条件を満たす場合に限ります。この資格の中身、費用、パタヤで対象になる物件を解説します。
2025年10月から、タイで300万バーツ以上のコンドミニアムを持っていれば、ビザランなしで1年ずつ滞在できるのは本当です。ただしこれは居住権ではなく、鍵と一緒にもらえるビザでもありません。Long Stay投資プログラムによる年単位の滞在延長で、いくつかの条件を満たしたときだけ使えます。条件の中身、かかる費用、購入者がつまずきやすい点をまとめました。
仕組み。プログラムは入国管理局令237/2568号と238/2568号により、2025年10月1日から始まりました。手続きは2段階です。まずNon-Bカテゴリーで90日間の滞在許可を得ます。次にそれを12か月延長し、コンドミニアムを所有している限り毎年更新します。初年度は最長で連続15か月になります。2026年春に最初の90日スタンプが、夏に最初の年次延長が出ており、すでに実際に運用されています。
広告が触れない条件：省の書簡が必要です。300万バーツの基準は、観光・スポーツ省の認証書簡がある場合にだけ適用されます。書簡は認定事業者Thailand Longstayが手配し、入国管理局での書類手続きも担当します。書簡がなければ入国管理局は従来のルールを適用し、そこでの基準は1000万バーツです。
対象になるコンドミニアム：
1. 契約価格が3,000,000バーツ以上。
2. 建物が完成していて、土地局であなた名義の所有権登記が済んでいること。建設中の物件は認められません。
3. 外国人枠（フリーホールド）で登記されていること。タイ人枠や「会社名義」のスキームは対象外です。
4. 資金が外貨で海外から送金され、銀行がFETフォームを発行していること。これがないと外国人枠での登記自体ができません。
5. 売主がタイ国民、または外国人持ち株49%以下のタイ企業であること。デベロッパーからの購入も、タイ人からの中古購入も対象です。
6. 登記移転の日付。2020年10月1日より前に購入した物件は対象外です。最も確実なのは2025年10月1日以降の移転で、どの解釈にも当てはまります。その間に購入した場合は、申請前に事業者に確認してください。
5番目がパタヤ最大の落とし穴です。ここは中古市場が大きく、同じ外国人枠から別の外国人が売っていることがよくあります。そうした部屋に住むことはできますが、このプログラムでビザを得ることはできません。予約金を払う前に、売主にひとつだけ質問してください。契約書上の売主は誰か、です。
購入しなくても可能です。プログラムは賃貸も認めています。3年を超える登記済みの賃貸契約で総額3,060,000バーツ以上、または月額85,000バーツ以上の賃貸です。申請時に3か月分、年次延長時に12か月分を前払いします。ただ月85,000バーツは年100万バーツ超で戻ってこないお金なので、通常は購入のほうが理にかなっています。
この資格でできること、できないこと：
1. 1年間タイに住み、毎年ビザランなしで更新できる。
2. 家族を含められる：配偶者、20歳未満の未婚の子、50歳以上の両親。
3. 働くことはできない。就労には就労ビザと労働許可証が必要。
4. 永住権や国籍にはつながらない。
5. 年齢と収入は審査されない：年金証明も口座の80万バーツも不要。
6. コンドミニアムを売却すると、資格の根拠がなくなる。
物件価格以外にかかる費用：
1. 事業者の会員費 - 4,000〜6,000バーツ、1回のみ。
2. サービス料 - 年間約27,000バーツ。
3. 延長の政府手数料 - 1,900バーツ。
4. 延長を失わずに出国するための再入国許可 - 1回1,000バーツ、または年間3,800バーツ。
5. 長期延長と同様に、90日ごとに入国管理局への報告が必要。
デベロッパーによっては初年度のサービス料を負担してくれるので、交渉時に聞く価値があります。取引そのものの費用の詳細は パタヤでコンドミニアムを買うガイド にまとめています。
却下もあります。判断するのは入国管理官で、自動承認はありません。書類不備、犯罪歴、未完成の建物、300万バーツ未満の価格などで却下されます。だから順番は、まず事業者に物件を確認してもらい、それから支払う、です。
ほかの選択肢：
1. 従来型の1000万バーツ投資による延長。コンドミニアム、タイの銀行の定期預金、国債のいずれか、または組み合わせで投資できます。省の書簡は不要です。
2. 旧来の「書簡なしで300万」のルールは、2006年からそれで滞在している人にだけ残っています。新規申請者は使えません。
3. 10年のLTR。コンドミニアムは50万米ドル以上の投資に算入されますが、さらに100万ドル以上の資産が必要です。年収4万〜8万ドルの50歳以上の年金生活者は25万ドルの投資が必要で、年収8万ドル以上なら投資は不要です。
4. Thailand Privilege（旧Elite） - 5年で65万バーツから。不動産とは無関係です。このお金は戻りませんが、コンドミニアムは後で売れます。
5. 50歳以上のリタイアメントビザ - 口座に80万バーツ、または月収6万5千バーツ以上。コンドミニアムはこの資金の代わりになりません。
6. リモートワーカー向けの5年のDTV - 口座に50万バーツ以上が必要で、不動産とは関係ありません。
パタヤでプログラム向けの物件を選ぶには。パタヤの不動産カタログ には300万バーツ以上の売り物件が100件以上あります。基準近くの例を2つ：
1. 中心部の完成済みArcadia Millennium Tower、1ベッドルーム29㎡、3,000,000バーツ - デベロッパーはタイ企業です。価格がちょうど基準線なので、契約書に3,000,000以上と記載されているか確認してください。
2. Grande Caribbeanの家具付き1ベッドルーム37㎡、外国人枠、3,200,000バーツ - 中古なので、まず売主が誰かを確認しましょう。
内見はビザ免除で可能で、現在の滞在期間は30日です（9月15日からの変更点）。資格変更の申請時には許可滞在期間が20日以上残っている必要があるので、書類は早めにそろえておきましょう。内見や ジョムティエンの入国管理局 へは自分で移動するのがいちばん楽です：Honda Scoopyのスクーターは1日250バーツ、または月3,000バーツ、Aクラスの免許が必要です。
まとめ。300万バーツ以上のコンドミニアムは居住権ではなく、観光省の書簡付きでLong Stayプログラムにより得る年次延長です。条件は、完成済みの建物、外国人枠、FETフォーム付きの海外送金、そしてタイ人またはタイ企業の売主。上乗せで年約30,000バーツかかります。就労は不可、家族は同伴可。書簡がなければ基準は1000万バーツです。価格付きの全物件は 不動産カタログ でどうぞ。
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