Visa Thaïlande par achat immobilier : ce qu'un condo de 3 millions de bahts vous donne en 2026
Depuis octobre 2025, un condo d'au moins 3 millions de bahts permet de vivre en Thaïlande un an à la fois sans visa run, mais uniquement via le programme Long Stay et sous plusieurs conditions. Ce qu'est ce statut, combien il coûte et quels condos de Pattaya conviennent.
Depuis octobre 2025, un appartement en Thaïlande d'au moins 3 millions de bahts permet vraiment de vivre dans le pays un an à la fois sans visa run. Mais ce n'est ni une résidence ni un visa offert avec les clés. C'est une prolongation annuelle de séjour dans le cadre du programme d'investissement Long Stay, et elle ne fonctionne que sous plusieurs conditions. Voici lesquelles, ce que tout cela coûte et où les acheteurs trébuchent le plus souvent.
Comment ça marche. Le programme a été lancé par les ordonnances 237/2568 et 238/2568 du Bureau de l'immigration à partir du 1er octobre 2025. Tout se fait en deux étapes. D'abord, vous obtenez une autorisation de 90 jours dans la catégorie Non-B. Ensuite, elle est prolongée de 12 mois, et ainsi chaque année tant que l'appartement vous appartient. La première année, cela fait jusqu'à 15 mois d'affilée. Les premiers tampons de 90 jours ont été délivrés au printemps 2026 et les premières prolongations annuelles en été : le programme fonctionne donc déjà en pratique.
La condition que la publicité passe sous silence : il faut une lettre du ministère. Le seuil de 3 millions ne s'applique qu'avec une lettre de certification du ministère du Tourisme et des Sports. Elle est obtenue via l'opérateur agréé Thailand Longstay, qui suit aussi votre dossier à l'immigration. Sans cette lettre, l'immigration applique l'ancienne règle, où le seuil est de 10 millions de bahts.
Quel appartement convient :
1. Un prix au contrat d'au moins 3 000 000 bahts.
2. L'immeuble est livré et la propriété est enregistrée à votre nom au département foncier. Les logements dans des immeubles en construction ne sont pas acceptés.
3. L'appartement est enregistré dans le quota étranger (freehold). Le quota thaï et les montages « via une société » ne conviennent pas.
4. L'argent est venu de l'étranger en devises et la banque a délivré un formulaire FET. Sans lui, l'appartement ne peut même pas être enregistré dans le quota étranger.
5. Le vendeur est un citoyen thaïlandais ou une société thaïe détenue à 49 % au plus par des étrangers. Un achat auprès du promoteur convient, une revente par un Thaïlandais aussi.
6. La date du transfert. Les appartements achetés avant le 1er octobre 2020 ne sont pas éligibles. Le plus sûr est un transfert après le 1er octobre 2025 : il correspond à toutes les lectures des règles. Si vous avez acheté entre ces deux dates, vérifiez auprès de l'opérateur avant de déposer le dossier.
Le point 5 est le grand piège de Pattaya. Le marché de la revente y est important, et c'est souvent un autre étranger qui vend depuis le même quota étranger. Vous pouvez vivre dans un tel appartement, mais il ne vous donnera pas de visa via le programme. Avant de réserver, posez donc au vendeur une question simple : qui figure comme vendeur dans le contrat.
C'est possible sans acheter. Le programme accepte aussi la location : un bail enregistré de plus de 3 ans d'une valeur d'au moins 3 060 000 bahts, ou un loyer d'au moins 85 000 bahts par mois. Au dépôt, vous payez 3 mois d'avance, et 12 mois pour la prolongation annuelle. Cela dit, 85 000 par mois, c'est plus d'un million par an qui ne revient pas, donc l'achat est généralement plus logique.
Ce que le statut donne et ce qu'il ne donne pas :
1. Vous pouvez vivre un an dans le pays et renouveler chaque année sans visa run.
2. Vous pouvez inclure votre famille : conjoint, enfants non mariés de moins de 20 ans et parents de plus de 50 ans.
3. Vous ne pouvez pas travailler. Pour cela, il faut un visa de travail et un permis de travail.
4. Le programme ne mène ni à la résidence permanente ni à la nationalité.
5. L'âge et les revenus ne sont pas vérifiés : pas de justificatif de retraite ni 800 000 bahts sur un compte.
6. Si vous vendez l'appartement, le fondement du statut disparaît.
Ce qui s'ajoute au prix de l'appartement :
1. Adhésion auprès de l'opérateur - 4 000 à 6 000 bahts, une seule fois.
2. Frais de service - environ 27 000 bahts par an.
3. Frais administratifs de prolongation - 1 900 bahts.
4. Un permis de retour (re-entry permit) pour quitter le pays sans perdre la prolongation - 1 000 bahts pour une sortie ou 3 800 pour l'année.
5. Tous les 90 jours, vous vous signalez à l'immigration, comme pour toute longue prolongation.
Certains promoteurs prennent en charge la première année de service pour l'acheteur : cela vaut la peine de le demander lors de la négociation. Le détail complet des frais de la transaction se trouve dans notre guide pour acheter un appartement à Pattaya.
Les refus existent. C'est un agent de l'immigration qui décide, et rien n'est approuvé automatiquement. Les refus portent sur des dossiers incomplets, un casier judiciaire, un immeuble non achevé ou un prix inférieur à 3 millions. D'où l'ordre à suivre : d'abord l'opérateur vérifie l'appartement, ensuite vous payez.
Les autres options :
1. La prolongation classique pour investissement de 10 millions de bahts. L'argent peut aller dans un appartement, un dépôt à terme dans une banque thaïe ou des obligations d'État, y compris combinés. Aucune lettre du ministère n'est nécessaire.
2. L'ancienne règle « 3 millions sans lettre » ne subsiste que pour ceux qui en bénéficient depuis 2006. Elle n'est pas ouverte aux nouveaux demandeurs.
3. Le LTR pour 10 ans. Un appartement compte dans un investissement d'au moins 500 000 dollars US, mais il faut aussi un patrimoine d'au moins 1 million de dollars. Les retraités de 50 ans et plus avec un revenu de 40 000 à 80 000 dollars par an doivent investir 250 000 dollars. À partir de 80 000 de revenu, aucun investissement n'est requis.
4. Thailand Privilege (ex-Elite) - à partir de 650 000 bahts pour 5 ans. Rien à voir avec l'immobilier. Cet argent est perdu, alors qu'un appartement peut se revendre.
5. Le visa retraite pour les 50 ans et plus - 800 000 bahts sur un compte ou un revenu d'au moins 65 000 bahts par mois. Un appartement ne remplace pas cet argent.
6. Le DTV de 5 ans pour les travailleurs à distance - il faut au moins 500 000 bahts sur un compte, et il n'est pas lié à l'immobilier.
Comment choisir un appartement pour le programme à Pattaya. Le catalogue immobilier de Pattaya compte plus d'une centaine de biens à vendre à partir de 3 millions de bahts. Deux exemples près du seuil :
1. Un une-chambre de 29 m² dans l'Arcadia Millennium Tower livrée, en centre-ville, pour 3 000 000 bahts - le promoteur est une société thaïe. Le prix est pile au seuil, veillez donc à ce que le contrat indique au moins 3 000 000.
2. Un une-chambre meublé de 37 m² au Grande Caribbean, en quota étranger, pour 3 200 000 bahts - c'est une revente, demandez donc d'abord qui est le vendeur.
Vous pouvez visiter sous exemption de visa, qui dure désormais 30 jours (ce qui a changé le 15 septembre). Attention : au moment de demander le changement de statut, il doit vous rester au moins 20 jours de séjour autorisé, mieux vaut donc réunir les documents à l'avance. Pour les visites et le bureau de l'immigration à Jomtien, le plus simple est d'être motorisé : un scooter Honda Scoopy coûte 250 bahts par jour ou 3 000 bahts par mois, avec un permis de catégorie A.
En bref. Un appartement à partir de 3 millions de bahts n'est pas une résidence, mais une prolongation annuelle via le programme Long Stay avec une lettre du ministère du Tourisme. Conditions : immeuble livré, quota étranger, fonds venus de l'étranger avec formulaire FET, vendeur thaïlandais ou société thaïe. Comptez environ 30 000 bahts par an en plus. Pas le droit de travailler, mais la famille peut suivre. Sans la lettre, le seuil est de 10 millions. Tous les appartements avec leurs prix sont dans le catalogue immobilier.
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